¿Cómo vender tu casa con hipoteca para comprar un departamento?

Para vender tu casa con una hipoteca tienes distintas opciones. Cada una cuenta con características especiales que pueden ser más cómodas para ambas partes, por lo que tendrás que analizarlas y elegir la más adecuada.

Este procedimiento se realiza principalmente cuando se trata de un crédito bancario aunque también hay opción de hacerlo con instituciones como FOVISSSTE. En el traspaso hipotecario, el deudor cede los derechos y las obligaciones del préstamo a la persona interesada en comprar la casa, quien por su parte asumirá la responsabilidad de continuar pagando la deuda.

Si bien este método puede aparentar ser muy sencillo en un principio, está expuesto a ciertos requisitos que le agregaran un grado de complejidad. El más importante es que la institución financiera dé la autorización. Para ello, es necesario que el comprador cumpla con algunos requerimientos y compruebe que será capaz de realizar los pagos.

Otro punto a considerar en un traspaso hipotecario es que tiene que hacerse bajo la supervisión de un notario público, el cual dará legalidad a la sucesión de los derechos, la propiedad y el crédito hipotecario a quien está comprando la casa.

Como mencionamos anteriormente, el FOVISSSTE es una de las instituciones que te permite vender tu casa a través de un traspaso hipotecario, pero también se tienen que cumplir algunos puntos específicos. El proceso más importante es la verificación de los datos del comprador, quien deberá estar inscrito como trabajador en el FOVISSSTE, haber cumplido con el lapso necesario de cotización y contar con un saldo suficiente en su subcuenta de vivienda.

Una vez que se reúna la información pertinente, hay que ir directamente a las oficinas de atención al derechohabiente de la institución para solicitar la autorización e iniciar el proceso de sustitución de deudor.

Si la casa que quieres vender la adquiriste a través de un crédito hipotecario de INFONAVIT, dispones de una opción que te hará más fácil el proceso. La institución cuenta con un programa llamado CAMBIAVIT, el cual le brinda a sus acreditados la oportunidad de cambiar su vivienda actual por otra de menor, igual o mayor valor, tomando el monto restante como punto de financiamiento.

Como propietario tienes la oportunidad de vender tu casa a un tercero mediante un contrato privado de compra-venta. El primer paso en este proceso consiste en tener el estatus exacto de tu deuda con el banco o la institución financiera que te ofreció el crédito hipotecario. Para ello tendrás que acercarte a solicitar una carta saldo que, como su nombre lo indica, muestra el saldo deudor del dueño de la propiedad. Una vez que tengas el documento, contarás con dos opciones para realizar la venta.

Una de ellas es solicitando un anticipo al comprador que funcionará como enganche o pago inicial, el cual de forma general es entre un 10 y 20% del valor total del inmueble. Si ese monto es suficiente para saldar la deuda, tendrás que solicitar una carta liberación de hipoteca. Ese documento debe estar dirigido al notario que se encargará de elaborar la escritura de cancelación y la escritura de compra-venta con las que se completará el proceso de manera legal. 

La otra alternativa es cancelar la deuda al momento de realizar la escritura de compra-venta. Este procedimiento se podrá llevar a cabo siempre y cuando el saldo detallado por la carta sea cubierto el día de la firma de la escritura o con anterioridad.

Hoy en día, existen algunas compañías que te permiten estrenar una nueva vivienda antes de vender tu casa actual. Su método consiste en ofrecerte un financiamiento para el departamento que quieres adquirir: desde el enganche hasta la totalidad del inmueble. Una vez que desocupas tu vivienda, ellos se encargan de venderla y con el dinero de la venta, se liquida el préstamo.  

Si compraste una casa y con el tiempo te diste cuenta de que no fue la mejor decisión o tus circunstancias cambiaron, no es tarde para disfrutar de los beneficios que un departamento te brinda. No importa que no la hayas terminado de pagar, puedes vender tu vivienda y con el dinero que obtengas, tendrás la posibilidad de liquidar tu deuda. La cantidad sobrante te servirá para utilizarla en el enganche de un departamento nuevo.