La mayoría soñamos con dejar un patrimonio a nuestros seres queridos para garantizar su futuro cuando ya no estemos. Existen tres formas de dejarles tu patrimonio y que puedan hacer uso de éste cuando ya no vivas: heredar, traspasar y donar un inmueble.


Te compartimos las implicaciones para ti, como dueño del inmueble y para tus beneficiarios: acerca del pago o exención de impuestos, costos del traspaso y más.

1. Herencia

Cuando se habla de ceder la propiedad de un inmueble por herencia, es necesario distinguir varios aspectos y el más importante es la ubicación de la vivienda, pues hay entidades como la Ciudad de México, Nuevo León y Coahuila donde no se causan impuestos por recibir bienes inmuebles por herencia.

En otros estados sí se grava, de modo que cuando alguien recibe por herencia un inmueble ubicado en el Estado de México, por ejemplo, deberá pagar el mismo impuesto que paga una persona que compra una casa o departamento en esa zona: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).

En otros casos también tiene que ver el valor del inmueble, por ejemplo, si lo que vas a adjudicar a tus hijos está dentro de cierta cantidad establecida, puedes estar exento por causa de muerte del ISAI. Pero si el valor del bien rebasa esa cifra, deberá gravarse en ese caso.

2. Traspaso

El caso del traspaso es semejante al de la donación, pues depende de la ubicación del inmueble y, por tanto, de las leyes fiscales locales (también conocidas como códigos fiscales, leyes municipales o leyes de hacienda locales), si se grava o no la adquisición del bien inmueble aún por causa de muerte o a título gratuito. En ese sentido, la base para calcular el pago del impuesto correspondiente será en valor catastral o el valor de avalúo de la vivienda.

Quien traspasa un inmueble lo puede hacer por vía onerosa o por vía gratuita. Cuando es por vía onerosa es como si fuera una venta, o sea, quien transmite un inmueble recibe una contraprestación a cambio y por ello tiene que pagar Impuesto Sobre la Renta por enajenación. Si es por vía de donación, es decir, yo le regalo el inmueble a mis hijos en vida, yo no recibo nada a cambio y no tengo que pagar nada tampoco.

3. Donación

Este proceso es similar al de recibir una herencia, sin embargo, la principal diferencia es que el propietario sigue vivo.

Por lo regular, están exentas del Impuesto sobre la Renta por adquisición (ISR) las donaciones entre esposos, la que se realizan de padres a hijos, y las de hijos a padres, siempre que estos últimos no donen o enajenen a su vez, el mismo bien, a otro descendiente. Cualquier otra donación tendrá que ser gravada.

De realizarse a un tercero, se deberá pagar 20% del valor total del inmueble y 25% si el donante reside en el extranjero. Las donaciones no causan IVA, pero en algunos estados del país si deben cubrirse Impuestos sobre Adquisición de Inmuebles y derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

¿Tiene alguna desventaja la donación? La principal puede ser que al convertirse los hijos en los dueños del inmueble pueden disponer de ellos como quieran, por ejemplo, venderlos. Aunque cabe precisar que algunas donaciones son revocables de acuerdo con la legislación civil vigente en cada entidad, por ejemplo, por superveniencia de hijos, es decir, si en los 5 años siguientes a la donación nacen hijos y al tiempo de hacerse no se tenía ninguno; si se fallece dejando un hijo concebido, o por ingratitud, esto es si se comete un delito contra el donante; o si cayendo éste en necesidad, el donatario rehúsa a auxiliarlo dentro del valor de lo donado.


No existe una regla ni se puede afirmar si es mejor donar, traspasar o heredar, se tiene que analizar cada caso en forma específica. Te recomendamos acudir con un notario para asesorarte debidamente.

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