Comprar una casa para herencia familiar: 4 puntos claves

Si esta opción te parece atractiva y te interesa saber algunos detalles sobre el proceso para comprar una casa que puedas dejar como herencia familiar, a continuación te contamos los puntos claves que necesitas conocer.

La compra de un inmueble es un proyecto que es posible emprender sin importar la edad. Hoy en día existen distintas opciones de créditos hipotecarios para jubilados, con características que se adaptan a sus condiciones financieras. En la mayoría de los casos, se toma la pensión que se recibe mensualmente como garantía de pago del préstamo.

Otra posibilidad es la Hipoteca Inversa, un producto exclusivo para personas mayores de 60 años, con el que puedes cambiar de propiedad o invertir en negocios inmobiliarios. Su funcionamiento es de manera contraria a un crédito hipotecario, ya que el banco, en lugar de brindar un financiamiento, otorga un préstamo de hasta el 50% del valor del inmueble, quedando en garantía la propiedad en la que actualmente habitas. Es decir, puedes comprar una casa nueva hipotecando la que ya posees, y seguir viviendo en ella.

Aunque los temas de herencia y testamento están muy ligados a la muerte y, por lo tanto, se intenta evitar en la medida de lo posible. En realidad se trata de asumir una responsabilidad que como cabeza de familia, se debe cumplir. Todo patrimonio, sin importar el tamaño, tiene que organizarse. Con decisiones sobre las personas que quedarán como propietarias de los bienes, así como las condiciones en las que se llevarán dichas sucesiones.

Dentro de la organización de tu patrimonio y su repartición como última voluntad, también se debe considerar la forma más adecuada para la sucesión. En este punto, existen dos posibilidades con características específicas que se pueden adaptar a tus planes:

• Herencia: es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que una persona transmite a otras al momento de su muerte. Dicho proceso se realiza a través de un testamento y ante un Notario.
• Donación: consiste en la entrega de un bien inmueble de forma gratuita a otra persona, la cual deberá hacerse en vida y mediante una escritura pública ante un Notario.

Como podemos apreciar, el principal diferenciador es el momento de la transmisión de la propiedad. Es decir, si se realiza antes o después del fallecimiento del propietario.

Al heredar un inmueble se considera que el beneficiario recibe un ingreso similar al monto de su valor, el cual se encuentra exento del impuesto sobre la renta (ISR), del impuesto empresarial a tasa única (IETU) y del impuesto al valor agregado (IVA). Sin embargo, existe otro gravamen que sí aplica en algunas entidades, por lo que la ubicación juega un papel esencial. Se trata del impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), el cual se calcula tomando en cuenta dos elementos:

• Valor catastral del inmueble: el cual aparece en la boleta de predial.
• Valor comercial del inmueble: que resulta de un avalúo practicado por un perito autorizado por la Tesorería de la CDMX. 

Según el Colegio Nacional de Notariado Mexicano, hay entidades como la Ciudad de México, Nuevo León y Coahuila donde es posible aplicar una tasa del 0% al cálculo del ISAI siempre que se cumplan 3 requisitos establecidos:

• El valor del inmueble, tanto catastral como comercial, no debe exceder la suma equivalente a 27 mil 185 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, una cantidad que en 2022 alcanza los $2 millones 615 mil 740.70 pesos.
• La firma y solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, de la escritura de adjudicación, sea a más tardar dentro los 5 años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble.
• La cesión del bien inmueble sea a favor del cónyuge, concubino, descendientes y/o ascendientes en primer grado.

Si bien los ingresos obtenidos por herencia se encuentren exentos para efectos del ISR, IETU e IVA, es importante que se realice el aviso correspondiente al Servicio de Administración Tributaria (SAT) a través de una Declaración Anual.

En resumen, comprar una casa para dejar como herencia familiar puede convertirse en una forma inteligente de proteger tu dinero y el futuro financiero de tus seres queridos, proporcionándoles tranquilidad y estabilidad. Además, tienes la oportunidad de garantizar que cuenten un hogar seguro y cómodo en el que puedan vivir, incluso cuando tú ya no estés con ellos.