Segmento de vivienda media, una oportunidad de mercado

¿Cómo describirías el paisaje para el sector inmobiliario residencial?

El sector perdió impulso de inversión aproximadamente un año y medio antes de que López Obrador llegara al poder, principalmente debido a un aumento en las tasas de interés. Anteriormente, el segmento medio a alto de las casas (US $ 215,000 y más) era visto como un refugio atractivo para la inversión, pero los inversores comenzaron a buscar en otro lado. Nuestras actividades en el sector residencial se han centrado en este segmento, por lo que, naturalmente, nos ha afectado.

Cuando la administración actual asumió el cargo en diciembre de 2018, muchas de las decisiones del nuevo gobierno generaron mayor incertidumbre. Actualmente, hay una disponibilidad masiva de casas con precios superiores a US $ 215,000 pero ventas mediocres. Esperamos que la situación mejore a medida que bajan las tasas de interés. El Banco de México podría reducir las tasas de interés a entre 6 y 6.5 por ciento en 2020. En otros mercados en los que estamos presentes, una reducción en las tasas de interés generalmente ha impulsado la demanda.

Es posible que la incertidumbre que vemos hoy continúe por algunos años más. Sin embargo, las ventas aumentarán porque aquellos que confían en su situación laboral seguirán comprando. Ahora, puede comprar una residencia a una tasa de interés del 8 al 8,5 por ciento. Antes era del 12 por ciento.

¿Cómo se está adaptando a las condiciones actuales del mercado?

Estamos buscando un segmento residencial más bajo, específicamente entre US $ 135,000 y US $ 155,000. En este segmento hay muy poca inversión. Los inversores no lo saben muy bien. Muchos tienen dudas sobre el perfil del usuario final de estas residencias y a quién podrían contratar para desarrollar dichos productos, además de otros riesgos que aún no se han analizado. En el último año, muchas personas que compraron casas en este segmento han sufrido incertidumbre con respecto a su empleo. Sin embargo, dado que había poca inversión previa, el segmento no ha visto pérdidas tan grandes como en los segmentos medio a superior.

En general, la demanda en este segmento es más estable y la disponibilidad de viviendas es más limitada. Sin embargo, para presentar un producto sólido, debe estudiar las ubicaciones y buscar características atractivas, como el acceso al transporte público. Curiosamente, en la Ciudad de México, las áreas orientales tienen el mejor transporte público y disponibilidad de áreas comerciales. Nuestro grupo ha estado estudiando zonas con potencial en este segmento. Recientemente comenzamos un proyecto en el área de la Ciudad de México de Gustavo A. Madero. Otras zonas interesantes incluyen Azcapotzalco, Iztacalco, áreas de Benito Juárez, Coyoacán y ciertas áreas de Iztapalapa. Con la explosión de centros comerciales en toda la ciudad, las condiciones adecuadas para buenas áreas residenciales no son difíciles de encontrar.

¿Qué beneficios puede obtener Grupo Lar al acceder a un segmento de viviendas más bajo?

Utilizamos solo los recursos de Grupo Lar; no hemos recaudado fondos adicionales en México hasta ahora. Con la venta de menos residencias de alta gama, podría tomar más tiempo obtener un retorno de nuestra inversión. La demanda estable, junto con menores costos de inversión, podría hacer que el segmento medio a bajo sea más interesante. Sin embargo, en términos de las condiciones para comprar la casa, creo que no hay restricciones significativas. Estamos viendo familias jóvenes, que tienen un ingreso mensual total de entre US $ 3,500 a US $ 4,000 y pueden pagar una hipoteca entre US $ 1,000 y US $ 1,250. Los apartamentos miden alrededor de 65m² y se pueden financiar a través de INFONAVIT, Fovissste y bancos comerciales. Estos últimos están relativamente abiertos a proporcionar hipotecas a cualquier persona con empleo formal. Es en el área de desarrollo y construcción de fondos donde los bancos son un poco más restrictivos.

¿Qué otras regiones está analizando para nuevos desarrollos?

Estamos seguros de que el mercado más interesante es la Ciudad de México. Es complejo y tiene más restricciones con respecto a su oferta. Tiene gran demanda y espacio limitado. Los procedimientos para los proyectos llevan más tiempo, lo que hace que este mercado sea un gigante lento. Debido a todo esto, la competencia existente no es tan fuerte. Hemos trabajado en el pasado en Jalisco, Querétaro, Cancún y Monterrey. El Bajío, por ejemplo, puede tener un desarrollo económico considerable y mucha migración hacia adentro desde otras partes del país. Sin embargo, hay una gran cantidad de productos allí y la competencia es casi infinita. Guadalajara también tiene una población rica con poder adquisitivo, pero la oferta allí también es sin restricciones. Quizás la mayor oportunidad allí reside en residencias de segmento inferior.

¿Qué responsabilidad tienen las autoridades gubernamentales de la Ciudad de México en la creación de áreas residenciales adecuadas para la población?

Creo que el papel del gobierno municipal debería ser llevar a cabo una planificación urbana sólida, con una designación razonable de zonas para residencias, oficinas, fábricas, hospitales, hoteles, parques, escuelas y desarrollos comerciales. Las autoridades han fallado miserablemente en hacer esto en el pasado. En cambio, los propietarios de tierras han podido vender propiedades a los mejores postores, que generalmente eran desarrolladores residenciales u oficinas. Ahora tiene zonas donde no tiene hoteles, escuelas u hospitales y hay una oferta comercial limitada. Además, gran parte del dinero que han pagado las empresas por licencias y procedimientos no ha sido reinvertido por el gobierno local en las áreas donde se han construido todos estos desarrollos. Este retraso en el crecimiento de la infraestructura pública, como el agua y el transporte. En general, esto ha limitado la habitabilidad de muchas áreas. Otro problema es que el gobierno no solicita la opinión de los habitantes en la fase de planificación, sino en el momento en que se entregan las licencias. Esto crea incertidumbre entre los inversores que temen que su proyecto pueda cancelarse o modificarse en sus últimas etapas.

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